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京城土地市集将走向何地

一直以来,房地产业内都将土地比作面粉,房子比作面包,面粉价格决定面包价格。因此,关注房价就离不开研究土拍情况。

2018年上半年,如果要给全国土地市场送首歌,那一定是“凉凉”。据统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

 要知道,上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。但要论流拍率的话,当时仅有4%,而今年前7个月这一数字已经攀升到6%。

这个情况似曾相识,甚至很是怀念,2013-2014年也出现过类似的局面,当时几乎没有什么土地成交了,开发商资金链吃紧,房地产岌岌可危,到处都是烂尾楼。

全国土地市场遇冷的大背景下,北京的情况也不容乐观。

2018年截止发稿,北京共出让土地31宗,其中,住宅用地成交26宗,成交总金额782.31亿元;商办用地5宗,成交总金额59.17亿元。住宅用地方面,共有产权用地成交7宗,限价房用地19宗(两宗竞自持)。

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结合北京市以上成交土地情况分析,2018年前8月北京市成交土地共计31宗其中主要集中在1月,成交土地15宗;2月成交8宗;3月成交1宗地,为北京市延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地;4月仅成交1宗延庆新城再挂牌地块--北京市延庆区延庆新城YQ00-0300-0058等地块(世园会二期)R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地;5月无成交;6月成交3宗,其中2宗为流拍后再入市地块;7月成交2宗,8月成交2宗。

2018年前8月北京市土地市场交易的31宗地中,除朝阳区3宗、海淀区1宗及丰台区成交2宗土地外,其他土地均位于远郊区域。

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在成交的所有地块中,成交总价前6的地块有:

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可以看到,最贵的为顺义区后沙峪镇21-18-001e地块,这宗地块总成交额68.54亿元,成交楼面价44981万元/平,竞得者中铁置业,自持比例16%。拿地时间2018年6月28日。本宗地块届时销售均价不得超过62102元/平方米,最高销售单价不得超65208元/平方米,含全装修费用。

其次是,孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块,成交总价61亿元,2018年1月4日被首创+远洋联合体竞得。成交楼面价61348元/平。这宗地中,商品住房销售均价不超过68924元/平米,最高销售单价不得超过72370元/平米。

第三贵的为“海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6022地块,55亿元,摘得者葛洲坝。该地块限价53000元/平,最高限价不得超过55650元/平。

成交楼面价最贵的6块地分别为:

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总价最高不一定最贵,从这个维度看,成交楼面价最高的为首创+远洋联合体所拿之地;

其次是旭辉+中粮联合所拿的地块,拿地时间2018年1月17日,商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。虽然溢价率仅是1.02%,但这宗地块后来故事多。

2018上半年北京宅地流拍7宗。而2017年仅流拍2宗。这7宗流拍地块按用途不同主要分为两类:限价房或共有产权房。从开发商的角度来看:第一,限价房对土地价格设置上限,且拍卖规则要求达到上限时,房企要继续围绕自持比例展开竞争,加上销售时房价受限,开发商的利润空间受到限制。第二,一些地块本身资质较差,还建比例大,影响了实际可售量。最后,共有产权房只能在刚需购房人之间流转,缩小了购房人群范围。上述原因都导致开发商拿地动力不足。

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为落实政府工作报告提出的1200公顷住宅用地的供应计划,预计未来北京市土地供应将按照北京市及全国两会关于房地产调控的要求,在以完成供地任务目标为引导,逐渐加大土地供应力度的同时,紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。从北京的现状看,供应的居住用地比重大,优先满足住宅建设用地是重中之重。结合北京土地供应类型来看,保障房、限价房、共有产权房、安置房等性质用地均已出现,可以看出土地在加快供应节奏的同时,也兼顾多渠道全方位供应模式。

部分数据来源:华信荟、中国房地产网等

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